“Riscul adjudecatarului de a pierde imobilul dobandit prin executare silita, in lumina NCPC” – avocat Raluca STOINEA

în reglementarea actualムa Codului de procedurムcivilムadjudecatarul unui imobil vândut prin licitație publicムpoate pierde dreptul de proprietate asupra bunului:
– dacムeste desființat titlul executoriu sau însăƒși executarea silităƒ, iar persoana interesatムobține întoarcerea executăƒrii silite, și implicit restabilirea situației anterioare executăƒrii,
– dacムeste evins.

în ceea ce privește prima ipotezムexpusăƒ, menționăƒm faptul cムprin intrarea în vigoare a Noului Cod de ProcedurムCivilムlegiuitorul a urmăƒrit protejarea intereselor adjudecatarului unui imobil dobândit în urma executăƒrii silite.

Potrivit art. 712 alin. 2 din NCPC “bunurile asupra căƒrora s-a făƒcut executarea se vor restitui celui îndreptăƒțit, făƒrムa se aduce atingere drepturilor definitiv dobândite de terții de bunăƒ-credințピ.

Astfel, în noua reglementare nu se mai păƒstreazムmodalităƒțile diferite de restabilire a situației anterioare executăƒrii silite în funcție de natura bunurilor executate silit, mobile sau imobile.

în opinia noastrムaceastムmodificare este binevenităƒ, întrucât în prezent adjudecatarul unui imobil dobândit prin executare silitムnu beneficiazムde aplicabilitatea principiului bunei- credințe, deși protecția intereselor sale ar trebui sムfie sporităƒ, cu atât mai mult cu cât înstrăƒinarea se realizeazムcu participarea reprezentanților Statului. în acest sens, facem trimitere la dispozițiile art. 4041 alin. 2 din actualul Cod de procedurムcivilムpotrivit căƒruia “bunurile asupra căƒruia s-a făƒcut executarea se vor restitui celui îndreptăƒțit”.

Din păƒcate, modul în care a fost formulat textul art. 712 alin. 2 din NCPC lasムloc de interpretăƒri.

Prima chestiune care se impune a fi lăƒmuritムeste legatムde calitatea procesualムactivムa persoanei care poate solicita întoarcerea executăƒrii silite, respectiv obligarea adjudecatarului sムrestituie imobilul dobândit. Legea prevede doar cムpersoana care solicitムîntoarcerea executăƒrii silite trebuie sムjustifice un interes. Aceastムcondiție a acțiunii civile este lesne de îndeplinit, dacムs-a obținut de căƒtre reclamant desființarea titlului executoriu sau a executăƒrii silite înseși.

Cu toate acestea, chiar în ipoteza desființăƒrii de căƒtre reclamant a titlului executoriu sau a executăƒrii înseși, este posibil ca acesta sムnu îndeplineascムcondițiile pentru a avea calitate procesualムactivムîntr-un litigiu având ca obiect întoarcerea executăƒrii silite și restabilirea situației anterioare. Aceasta deoarece pentru a avea calitate procesualムactivムeste necesar ca între titularul dreptului dedus judecăƒții și reclamant sムexiste identitate. Dreptul dedus judecăƒții în cazul întoarcerii executăƒrii silite prin care se solicitムrestituirea în patrimoniul debitorului a imobilului adjudecat nu poate fi altul decât dreptul de proprietate.

Prin urmare, reclamantul trebuie sムinvoce un drept real asupra imobilului pentru care se solicitムîntoarcerea executăƒrii silite și restabilirea situației anterioare.

Spre exemplu, se poate imagina situația în care un imobil face obiectul unui antecontract de vânzare-cumpăƒrare, iar ulterior perfectăƒrii promisiunii de vânzare-cumpăƒrare, promitentul-vânzăƒtor sムîncheie un contract de împrumut garantat cu ipotecムasupra aceluiași imobil. împrumutul nu este restituit la scadențムde căƒtre promitentul-vânzăƒtor, iar împrumutăƒtorul demareazムprocedura executăƒrii silite și imobilul este vândut prin licitație publicムcăƒtre un terț.

Astfel, chiar dacムpromitentul-cumpăƒrăƒtor obține desființarea titlului executoriu-contract de împrumut și ipotecムimobiliarăƒ, acesta nu poate avea calitate procesualムactivムpentru a solicita întoarcerea executăƒrii silite.

Este firesc sムfie așa, întrucât prin perfectarea unei promisiuni de vânzare-cumpăƒrare se naște în favoarea promitentului-cumpăƒrăƒtor un drept de creanțăƒ, corelativ unei obligații de a face a promitentului-vânzăƒtor.

Mai mult decât atât, în doctrinăƒ[1] s-a opinat, pe bunムdreptate, cム“obligația de restabilire a situației anterioare își are izvorul într-un fapt juridic civil licit, id est îmbogăƒțirea făƒrムjustムcauzăƒ.”

Astfel, într-un proces având ca obiect întoarcerea executăƒrii silite și restabilirea situației anterioare, respectiv reîntoarcerea imobilului în patrimoniul debitorului, reclamantul trebuie sムdemonstreze cムsunt îndeplinite condițiile materiale ale îmbogăƒțirii făƒrムjustムcauzăƒ:
– existența unei îmbogăƒțiri a pârâtului, respectiv măƒrirea patrimoniului acestuia prin dobândirea imobilului,
– sムexiste o însăƒrăƒcire a reclamantului,
– între îmbogăƒțirea pârâtului și însăƒrăƒcirea reclamantului sムfie o legăƒturムsau o corelație directăƒ. Cele douムfenomene trebuie sムaibムaceeași cauzムsau aceeași origine[2].

Având în vedere cele afirmate anterior, putem concluziona cムreclamantul care solicitムîntoarcerea executăƒrii silite și restabilirea situației anterioare unei executăƒri silite având ca obiect un imobil trebuie sムinvoce un drept real asupra imobilului adjudecat.

în altムordine de idei, chiar dacムreclamantul care a obținut desființarea titlului executoriu justificムun drept real asupra imobilului executat silit, cererea de întoarcere a executăƒrii silite si restabilirea situației anterioare executăƒrii poate fi respinsăƒ. Legiuitorul a reglementat în cuprinsul art. 712 din NCPC douムcondiții ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru protejarea dreptului de proprietate al adjudecatarului unui imobil: buna-credințムa adjudecatarului și dobândirea definitivムa dreptului de proprietate.

în ceea ce privește prima condiție, ne întrebăƒm care vor fi criteriile pe care instanțele de judecatムle vor lua în considerare pentru a stabili buna sau reaua-credințムa adjudecatarului, având în vedere particularităƒțile procedurii speciale a executăƒrii silite.

în acest sens, opinăƒm cムnu se va putea reține reaua-credințムa adjudecatarului pentru considerentul cムacesta ar fi putut prevedea riscul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat în funcție de înscrierile existente în cartea funciarăƒ. Aceasta deoarece potrivit art. 846 din NCPC “de la data întabulăƒrii, imobilul răƒmâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanțăƒ, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut”.

Actul de adjudecare va putea fi desființat dacムse va stabili de căƒtre instanțele de judecatムcムacesta a fost perfectat în scopul fraudăƒrii intereselor creditorilor.

Raportat la cea de-a doua condiție, arăƒtăƒm cムactul de adjudecare poate fi atacat de căƒtre debitor, terțul dobânditor, creditorii urmăƒritori și orice altムpersoanムinteresatムconform mențiunile căƒrților funciare pe calea contestației la executare, în termen de o lunムde la data înscrierii provizorii în cartea funciarăƒ, în temeiul art. 844 din NCPC.

Numai ulterior soluționăƒrii în mod definitiv a litigiului având ca obiect desființarea actului de adjudecare prin respingerea contestației la executare, adjudecatarul va putea fi considerat proprietar de drept, dacムeste de bunăƒ-credințăƒ.

Având în vedere faptul cムcele douムcondiții pentru ca adjudecatarul sムfie considerat proprietar de plin drept sunt reglementate în cuprinsul art. 712 din NCPC privind întoarcerea executăƒrii silite, se pune în mod firesc întrebarea dacムbuna sau reaua credințムa adjudecatarului poate fi cercetatムși de căƒtre instanța învestitムcu soluționarea contestației la executare împotriva actului de adjudecare. în opinia noastrăƒ, buna sau reaua-credințムa adjudecatarului poate fi stabilitムși de căƒtre instanța care este ținutムsムse pronunțe asupra valabilităƒții actului de adjudecare.

Dacムs-a obținut desființarea titlului executoriu care a constituit temeiul executăƒrii silite asupra unui imobil ulterior expirăƒrii termenului de o lunムîn care poate fi atacat actul de adjudecare, sunt incidente dispozițiile art. 633 din NCPC. Potrivit acestui text de lege “dacムs-a desființat titlul executoriu, toate actele de executare efectuate în baza acestuia sunt desființate de drept, dacムprin lege nu se prevede altfel. în acest caz, sunt aplicabile dispozițiile privitoare la întoarcerea executăƒrii silite”.

în aceastムipotezăƒ, înstanței învestitムcu întoarecerea executăƒrii silite și restabilirea situației anterioare îi revine sarcina de a verifica exclusiv buna sau reaua credințムa adjudecatarului, cea de-a doua condiție prevăƒzutムde lege fiind întrunităƒ.

Noutatea adusムde NCPC este aceea cムadjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins, dacムimobilul nu este înscris pentru prima oarムîn cartea funciarăƒ. Astfel, potrivit art. 849 NCPC “orice cerere de evicțiune, totalムsau parțialăƒ, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsピ.

Textul art. 849 din NCPC preia doar o parte din cuprinsul art. 520 din actualul Cod de ProcedurムCivilăƒ, făƒrムa mai reglementa termenul de prescripție de trei ani pentru cererea în evicțiune.

Legiuitorul a urmăƒrit prin înlăƒturarea termenului de prescripție de 3 ani prevăƒzut pentru cererile în evicțiunea adjudecatarului unui imobil înscris în cartea funciarムconsolidarea dreptului de proprietate al acestuia din urmムși asigurarea stabilităƒții raporturilor juridice civile.

Poate fi consideratムcererea privind întoarcerea executăƒrii silite prin care se solicitムrestabilirea situației anterioare a executăƒrii ca fiind o veritabilムacțiune în evingerea adjudecatarului? în reglementarea actualムconsiderăƒm cムrăƒspunsul este afirmativ, întrucât adjudecatarul este obligat sムpredea imobilul adjudecat, în ipoteza admiterii unei asemenea acțiuni, făƒrムsムse poatムopune în vreun fel. în schimb, în lumina Noului Cod de ProcedurムCivilムadjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacムse va constata de căƒtre instanța de judecatムînvestitムcムacesta a fost de rea-credințăƒ. Astfel, fiind un fapt direct și personal al adjudecatarului, care atrage pierderea dreptul de proprietate asupra imobilul adjudecat, nu se poate susține cムcererea de întoarcere a executăƒrii silite și de restabilire a situației anterioare mai întrunește cerințele pentru a fi consideratムo acțiune în evicțiune.

Concluzionând, în lumina NCPC riscul adjudectarului unui imobil de a pierde dreptul de proprietate asupra bunului subzistムdoar dacムse demonstreazムcムacesta a fost de rea-credințムla momentul adjudecăƒrii.
[1]. Sergiu-Leon Rus, “întoarcerea executăƒrii silite”, ” Dreptul” nr. 10/2003, p.144
[2] Ibidem, p. 144

Raluca STOINEA